法院支招：如何拍卖唯一住房？有抵押，有租赁，不腾房怎么办？

转自：豫法阳光 欠钱不还，如何拍卖被执行人的唯一住房?当被执行人的房产有抵押,有租赁,法院查封时不腾房怎么办?法院联合涉房产网络司法拍卖常见问题及典型案例以案释法给你支招！涉房产司法拍卖五个典型案例案例一执法提示涉拍衡宇系被执行人系唯一住房，凭据执法划定，执行法院可以对该衡宇举行拍卖，但需要为被执行人预留5-8年的衡宇租金。被执行人不要误以为自己只有一套房，执行阶段，法院就不会对执行该衡宇。

案情先容某融资担保有限公司申请执行代某等一案，这个案件中，申请执行人是融资担保公司，代某系其中的一个被执行人，在借贷历程中将衡宇抵押给了担保公司。案件执行历程中，北京门头沟法院依法查封了代某名下位于昌平区天通苑的衡宇，而且查明，代某名下仅有该一套衡宇，没有第二套房产，同时查明，代某与其母亲、姥姥配合居住在该衡宇之中，妻母亲、姥姥均年岁已高，属于其所抚育的眷属，故在拍卖成交之后，思量到四周及周边衡宇租赁的价钱，在债务未获得全额清偿的情况下，为其预留了20万元衡宇租金。案例二执法提示涉拍衡宇上设有生效租赁权，凭据“买卖不破租赁”原则，竞买人成交之后，租赁条约对买受人有约束力，租赁条约继续推行。本案中商业大楼上已经设立了生效抵押权，执行法院仍然可以对被执行人的商业大楼举行拍卖，但需要在拍卖通告中予以提示，竞买人在阅读拍卖通告时应当重点关注涉拍衡宇的租赁情况，审慎思量，决议是否举行生意业务。

案情先容某工贸公司申请执行某修建公司一案，执行历程中，北京门头沟法院依法拍卖了被执行人某修建公司名下的一座商业大楼，在拍卖前，已查明：该大楼在裁定查封之前，已经设定有租赁，有书面签订的条约，经现场勘查，某商业旅店一直在此谋划，且一直交纳租金。该大楼最终成交，在法院主持下，竞买人与承租人告竣一致：即租赁人继续谋划，根据租赁条约向新房主（买受人）支付租金。

案例三执法提示涉拍衡宇系被执行人唯一住房时，法院会给被执行人6个月的脱期期完成腾房事情，衡宇拍卖成交后，无法连忙腾退衡宇，竞买人需要容忍脱期期。案情先容陶某申请执行赵某一案，被执行人赵某某名下仅有一套住房，没有第二套住房。案件执行的标的是九十万元，所拍卖的衡宇以180万元的价钱成交，这种情况下，使可以退还被执行人90万元的，就不再适用预留五到八年租金的条款。

可是由于被执行人名下没有第二套住房，北京门头沟法院在拍卖通告中明确注明六个月的脱期期。在裁定拍卖成交后，向竞买人明确释明，需要六个月之后才气交付衡宇，竞买人对此表现认同。案例四执法提示许多案件，被执行人自愿同意买房，对于这样的衡宇，在成交过户后，被执行人会配合交房事情。但仍存在部门案件，法拍衡宇成交、过户后，面临腾房难的问题，一些被执行人会用相对极端的方式阻碍腾房事情，法院需要强制措施腾退衡宇。

竞买人在拍卖前，可以向法院咨询案件的基本情况，对后续腾房事情有基本相识后，再决议生意业务。案情先容某银行申请执行某家具装修公司一案，北京门头沟法院依法查封、评估、拍卖被执行人名下的一套房产，在该衡宇拍卖成交之后，竞买人在约定时间内将全部款子交至法院，法院出具了拍卖成交裁定，并未竞买人管理了衡宇过户。在竞买人管理完衡宇过户之后，北京门头沟法院责令被执行人将衡宇腾退交付竞买人。

被执行人未推行腾退交付义务，北京门头沟法院依法张贴了腾退衡宇通告，并在通告中载明：腾退时不得损坏衡宇及其隶属设施。现场勘查历程中，发现衡宇的实际控制人将衡宇破坏，在法院查清相关情况后，对相关人员举行了传唤，见告因其行为对执行事情造成了妨害，法院依法准备对其拘留、罚款。

实施破坏的人员认识到问题的严重性，认可错误，就赔偿问题与竞买人努力的举行协商，并最终告竣了一致意见。案例五执法提示竞买人在竞拍衡宇时，在经由前期的咨询、看样、相识衡宇情况后，应审慎思考再决议是否拍卖。

本案中，竞买人没有谋划旅店的相关履历，竞拍乐成后的对旅店的后续谋划存在难题。案情先容在某资产公司申请执行某旅店系列案件的执行历程中。

法院依法查封被执行人的国有土地使用权及衡宇，并依法评估、拍卖。该国有土地使用权及房产中有旅店、餐饮、健身等单元在营业，拍卖成交后，被执行人拒绝交付，经由做大量的事情，竞买人和被执行人举行了协商，由于竞买人并不是专业谋划旅店餐饮的单元，被执行人也拿出了足够多的诚意，讲明相关谋划单元需要缓冲时间，最终，双方签订了条约，就土地、房产交付问题告竣协议，由被执行人向竞买支付租金，允许其谋划一段时间，时间届满后，被执行人搬走，通过此种方式最终完成交付。

涉房产司法网络拍卖常见问题1 . 唯一住房能否拍卖？可以。许多被执行人以为自己只有一套住房，法院是不会对唯一住房举行处置，凭据执法划定需预留5到8年的衡宇租金。好比在门头沟法院管理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在衡宇拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的衡宇租金。

2 . 已处置房产设定有权利肩负（抵押权、租赁权）如那边理？设定租赁权衡宇。对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行法式中，执行法院在拍卖前会对其租赁权举行实质审查。如果租赁条约在查封之前签订，而且实际推行，已交付租金，这种情况下，租赁权可以获得掩护，即适用“买卖不破租赁”这一划定。详细认定尺度，上海市的某法院做了实践性的探索，尺度为在查封之前签订租赁条约、租赁人已经缴纳租金、承租人对衡宇举行了实际占有。

在面临此问题时，北京门头沟法院在实践中会到物业公司或者居委会观察询问，部门小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的相识，能够较为公正的提供衡宇涉租赁情况。在某工贸公司申请执行某修建公司一案，某修建公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去，查明之后，在拍卖通告中明确公示。

拍卖成交后，执行法院卖力承租人与竞买人的对接，根据原租赁条约推行，条约推行之后法院再协助竞买人衡宇腾退事情。设定抵押权衡宇。抵押权是担保物权，为确保债权的实现，债权人往往到不动产挂号部门对衡宇做抵押挂号，在产业变现后，抵押权则体现为优先受偿权。

凭据执法划定，有六个月的脱期期。在陶某申请执行赵某一案中，拍卖成交且过户完成之后，因衡宇涉及抵押权，且被执行人没有第二套住房，给了六个月的脱期期。3 . 拍卖衡宇的交付问题房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月脱期期等），执行法院应卖力将所拍卖的衡宇交付给竞买人。

但实践存在一些极端情形，如衡宇实际占有人以特殊理由相要挟的情形，需要法院去做大量事情完成交付。但也存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的法式，要张贴强制迁出的通告、找周转住房等等。在某银行申请执行某家具装修公司一案中，在衡宇拍卖成交后，被执行人及衡宇实际控制人拒绝交付衡宇，而且对衡宇举行了破坏，在法官做了大量释法明理的事情之后，最终通过强制腾退的方式乐成交付该衡宇。

就拍卖衡宇的交付问题，人民法院也在举行探索。如大兴法院，由专门的拍卖组卖力拍卖全历程，包罗腾退衡宇；中山市第一人民法院根据“决议事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制执行的事务划分给法警队负担；广东高院专门针对拍卖成交后衡宇交付问题出台意见。只管如此，实践中的情况仍然十分庞大，如某非融资性担保公司申请执行张某一案，拟举行拍卖的衡宇中有被执行人和眷属居住，眷属情况是，被执行人之母患有癌症，且八十多岁，被执行人的其中一个子女，虽已成人，但智力残疾、肢体残疾，这种情况在拍卖成交后，腾退衡宇就存在很大的难度。

所有对于有意竞买法院拍卖衡宇的人，一定要事先权衡利弊得失。竞买人在竞拍法拍衡宇中应注意的问题简朴讲就是：认真读，亲自看，仔细问，深入思读：读拍卖通告、读拍卖流程。通告方面，主要看衡宇瑕疵，组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖通告上标注清楚，作为有意竞买人，应对拍卖标的的瑕疵有足够相识之后，作出利益权衡，决议是否购置。拍卖工具的瑕疵包罗：设定有正当的抵押权，凭据执法划定，腾房有六个月的脱期期；设定有正当租赁权，要容忍的租赁权期无法腾房；实践中存在衡宇被实际占有、居住的情形，竞买人对于此要有足够的认识，并非管理完过户，就可以连忙把屋子交付拍卖的衡宇，此类衡宇瑕疵在拍卖通告中会有详细的先容，所以一定要认真读。

另外，拍卖平台都市将详细拍卖流程详细在平台上公然，对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的详细拍卖流程。看：看样问题。现在部门法院将组织看样事情举行外包，有的法院是亲自集中组织看样。

拍卖通告所公示的信息不如实际看样生动、形象，就是我们通常所讲的亲历性。好比孙某执行许某一案中，北京门头沟法院将被执行人名下位于向阳区惠新西街的衡宇拍卖，拍卖成交后，竞买人来院表现：因为其爱人没有看，可是看样的时候，他去看了，拍了视频，其爱人表现可以购置，可是拍卖成交后去看，发现公摊面积太大，其爱人差别意购置，以此为由要悔拍。问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。好比到不动产挂号部门询问购房资格问题，就北京市而言，各区的限购政策并不完全一样。

如拍卖通州的某地下堆栈时，根据通州的限购政策，在北京市有一套住房就不能再次购置；纳税问题，到不动产所在地税务部门咨询。最重要的是，相关问题一定向执行法院询问，可以电话询问，也可以到法院执行部门找到执行法官或事情人员询问。思：凭据前期的询问、阅读、看样后，举行理性思考，尔后再决议是否购置。

在拍卖成交后，以“没想好”、“家里人差别意”等作为理由悔拍，法院是不能支持的，除了暂不予退还保证金之外，法院还会对其训诫。如果被认定成恶意悔拍，凭据执法划定可以对相关人员接纳拘留、罚款措施。

大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚，一男子在没有购置意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下，在竞买人中恶意抬高价钱，一连出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元，网络成交后以没有支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款，被法院拘留并罚款。涉房产网络司法拍卖基本情况及一般流程自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖的方式举行产业处置起，三年来通过网络司法拍卖处置被执行人产业共337件，成交108件，成交额2.1亿元，溢价率为109.52%。其中拍卖房产共88件，成交52件，成交额2.08亿元，有18名被执行人因为在网络上看到其衡宇的拍卖通告，在正式开拍前推行生效文书义务，乐成兑现申请人胜诉权。

网络司法拍卖具有公然透明、便捷高效、成本低廉、广泛到场等优势，与普通动产以及传统拍卖方式相比，涉房产司法网络拍卖具有如下特点：一是房产价值大，成交率高，最大化被执行人产业价值的实现。2016年至今，门头沟法院通过网络司法拍卖的方式拍卖动产的成交率为42%，成交金额为0.91亿元，拍卖房产的成交率为59%，成交金额为2.08亿元。一般而言，普通动产的拍卖金额从几块到几万块不等，对于一些几十万至上百万的大标的案件，纵然动产处置乐成，也很难将申请人的权益全部兑现。

与普通动产相比，房产价值大、成交率高，房产处置乐成后，意味着申请人能够拿到更多的钱，通过网络平台拍卖房产，是提高产业处置效率，保障当事人正当权益的有效手段。此外，由于房产的价值大，若对其依法举行处置，也能够对被执行人形成有效威慑，有效发挥强制措施的作用，促使被执行人尽快推行义务。二是拍卖历程公然透明，生意业务宁静，最大化竞买人利益的实现。

与传统拍卖方式相比，网络司法拍卖依托互联网平台，整个拍卖历程从信息通告、竞拍到生意业务确认公然透明。申请人、被执行人、竞买人以及社会民众均可以通过第三方平台浏览房产的拍卖信息和生意业务信息。特别是对于涉拍房产的细节以及拍卖流程、法式相关的问题，还可以通过向第三方拍卖平台或法院咨询获得回复。

此外，拍卖当日，竞买人能够实时在拍卖平台上相识其他竞买人的出价情况，从而更合理的选择生意业务。三是房产拍卖乐成后过户交接法式庞大，部门衡宇腾房难题。

普通动产生意业务乐成后，直接交付即可，房产拍卖乐成后，竞买人需要亲自前往相关机构举行过户；在管理过户手续时，衡宇过户用度种类多，税费庞大，好比土地增值税、契税、出让金以及房产涉及的物业费、水、电等用度，需要竞买人对衡宇过户涉及税费有一定相识；部门案件中，还会泛起被执行人让家里老人或小孩住在房内，给腾房事情制造难题，又或者所拍房产涉及被执行人唯一住房，被执行人接纳暴力手段拒绝腾房，不配合产业处置事情的，此类法拍衡宇纵然生意业务竣事完成过户，后续腾房仍面临腾房难的问题。为最大化发挥房产司法网络拍卖的作用，掩护申请人、被执行人、竞买人的正当权益，我们从以下措施着手，流通涉房产网络司法拍卖事情流程，增强事情尺度化、规范化治理，有效解决拍卖衡宇腾退和交付等影响效率的问题：一是穷尽措施观察信息，保证涉拍房产信息完整准确。衡宇上拍前，对涉拍衡宇举行详尽观察,对包罗但不限于衡宇的权属、权利肩负、占有使用、欠缴费税、质量瑕疵等事项举行观察。以北京门头沟法院一套现在正在拍卖通告期的房产为例（展示京东网拍卖的某房产），1.对衡宇结构举行观察，对衡宇户型、朝向、楼层等竞买人最为体贴的问题举行重点观察，同时将衡宇实际情况照相记载，举行通告，便于竞买人直观相识衡宇情况。

对于被执行人不配合看房的，通过向居委会、物业等举行下层观察，相识户型、朝向，对相关信息予以挂号；2.对衡宇权属的观察，特别是对是否设立抵押权，抵押权金额几多的问题举行观察；3.对衡宇居住情况的观察，对于是否有钥匙、是否设定租赁（若存在租赁，详细相识租赁的时间）、居住情况、能否看样等问题举行观察。二是富厚网拍宣传手段，提高涉拍衡宇曝光度。使用好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道，公布拍卖通告，同时对拍卖的衡宇信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台举行同期公布与公然，定期对集中拍卖的拍品筹谋宣传主题，在《法治举行时》等栏目举行宣传，让更多竞买人相识涉拍房产的信息。

三是法院全流程到场，流通房产过户交接法式。为保证涉房产网络司法拍卖事情各个环节的衔接顺畅，北京门头沟法院执行局全程到场网络司法拍卖的各个流程，从衡宇查封、信息观察、议价评估、拍卖通告，到网络拍卖、成交确认、过户裁定，均有执行法官或法官助理举行推动与跟进。衡宇成交后，竞买人在处置惩罚缴纳税费、房产过户和被执行人衡宇腾退等问题时，若有需要，经竞买人申请，法院也会到场配合，辅助竞买人完成上述事情。

四是努力引入专业气力，为网拍事情提供保障。与专业的网络司法拍卖辅助服务机构互助，由第三方派驻专人在北京门头沟法院执行局，卖力协助法官接听竞买人的咨询、领导竞买人现场看样、提供资料信息等服务，为竞买人提供更为优质的服务。

下一步北京门头沟法院预备借助第三方气力，为涉拍衡宇制作VR视频，利便有意竞买人越发直观的相识衡宇基本情况。通过这种方式，流通竞买人与法院之间的相同，利便竞买人更便捷的相识涉拍房产的信息，提高网拍效率和乐成率。下面请法官助理李雨芊先容一下司法拍卖流程。在管理执行案件的历程中，人民法院会依法对被执行人的产业举行观察，发现被执行人有房产的，法院会到不动产挂号部门对房产举行查封，防止产业转移；同时，凭据执法划定，须到被执行人衡宇处张贴查封通告，举行公示；也要对衡宇举行现场勘查和实地观察，检察衡宇有无人居住、居住人员情况、有无设定租赁等情况。

当执行法院为房产的首先查封法院的情况时，法院可依法启动房产价钱确认法式。根据现行《最高人民法院关于人民法院确定产业处置参考价若干问题的划定》，当事人双方可就房产举行议价；议价不成的可由执行法院定向询价；定向询价不成的，可举行网络询价，现在的网络询价平台有三家，包罗京东网、淘宝网以及工商银行，在系统内录入相关房产相关信息后，三个平台会凭据大数据信息给出询价价钱，拍卖价钱取询价价钱的平均值，网络询价速度快、价钱低，是确认产业处置参考价钱的一种有效方式；网络询价不成的，或当事人一致要求委托评估以及执法划定必须要委托评估的，法院会通过电子摇号确认评估公司，请评估公司对房产举行评估。

在确定房产处置价钱后，凭据现行执法划定和拍卖政策，一般根据网络询价或者评估价钱的70%举行上拍，若一拍流拍，则会在前次保留价基础上再降20%举行拍卖。最高人民法院建设全国性网络服务提供者名单库，由申请人和被执行人自主协商确认拍卖平台。房产拍卖的的公示期为一个月，在这一个月公示期中有意竞买人可以咨询衡宇的相关情况，有条件的，也可以在法院的组织下举行看样。

竞买人有意通过网络司法拍卖的方式竞买房产的，需要在开拍前或者开拍时，根据拍卖通告划定缴纳保证金，凭据流程叫价。以一套拍卖乐成的房产为例，该房产在拍卖期间共有5位竞买人叫价，最后确认为价钱最高者拍卖乐成（配图）。

网络拍卖中，系统设定五分钟自动延时，五分钟内无人出价，则拍卖成交。拍卖成交后，需在通告划定时间内将尾款全部交纳，一般来说是十天。

拍卖成交而且将全部尾款交纳后，执行法院会出具拍卖成交裁定书，该裁定书为竞买人管理过户时需要提供的质料，出具裁定书后，竞买人可持裁定书管理过户，并根据划定到税务局缴纳相关税费。竞买人管理完衡宇过户后，面临的衡宇的实体交付问题。根据现行的拍卖政策，衡宇的交付和腾退由执行法院卖力，一直以来，衡宇拍卖后，过户与交接事情都是法院执行事情的难点，北京门头沟法院引入行为类案件的腾房方法，接纳“六到位事情法”，从前期准备、风险评估、执行预案、协调联动、案件留痕、安置保障六个环节出发，确保腾退事情顺利举行。

泉源：保全与执行。

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